房屋买卖纠纷
房屋买卖纠纷
---杜凯律师
2006年8月，唐某单位统一购房（实为集资建房），其因资金困难，经朋友介绍，与刘某达成口头顶名购房协议，约定由刘某出资以唐某之名购买该住房。2006年8月30日，刘某交付唐某房款213000元，此后配套费、地下室款等均由刘某交给唐某，唐某再交给开发商。2007年10月，房屋交付使用，唐某领取房屋钥匙交给刘某，刘某入住该房屋。此后，物业管理费及水、电、暖等费用均由刘某以唐某的名义交纳。2010年7月20日，唐某自己向开发商交纳了维修基金和契税，办理了房产权属证书，房产证上的房屋所有权人为唐某，并拒绝与刘某办理过户手续。2013年3月，刘某诉至法院，请求依法判令唐某办理房屋过户手续。唐某则以房产证登记的产权人是自己为由要求确认顶名买房无效。某某市人民法院
[分歧]
本案涉及到顶名买房的效力问题。在审理过程中，存在两种意见：
一种意见认为，虽然实际购房人为刘某，但房产证及土地使用证登记的所有人为唐某。为维护交易安全，应确认登记的效力，房屋产权归唐某所有。但鉴于刘某为实际出资人，唐某应返还刘某购房款。
另一种意见认为，该房的实际购买人为刘某，因此刘某应为实际所有人，唐某应将房产证过户到真正的房屋所有人刘某名下。这样既符合购房之初双方的真实意思表示，更符合公平、诚信的法治原则。
[杜凯律师分析]
笔者同意第二种意见。第一种意见过份注重不动产登记效力的法条，没有注重案件事实。应当根据不同案件事实作出不同的判断，不动产登记并不是不可变更的，从事实出发，才能更好地保护当事人的合法权益。
1、尊重当事人意思自治原则。意思自治原则是指合同当事人可以自由选择处理合同争议所适用的法律原则，它是确定合同准据法的最普遍的原则。公民之间的买卖、转让应遵循当事人意思自治原则，只要意思真实、程序合法，就不能以违反禁止性法律规定为由确认该转让行为无效。“顶名购房”有没有法律效力，关键是“顶名购房”的事实是否存在。在通常意义上，顶名购房实际是房屋转让方式的一种，只要没有违反有关法律法规之禁止性规定，应当确认这种转让方式是合法有效的。可以看出案中二人的转让行为是自愿的，应是有效的。杜凯律师，陕西渭临律师事务所，地址渭南市朝阳大街与西二路十字。
2、房产证并不是唯一合法有效的房屋所有权的证据。房屋作为不动产物权的一种，房产证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，是权利人享有该不动产物权的证明，在各权利方没有争执和相反证据的情况下，它的证明力是唯一的，其证明的事实和其记载内容是统一的。但在对方有其他证据且证明力大于该不动产权属证书的效力时，就应以其他证据证明的事实为依据。
3、结合其他证据认定真正房屋权利人。从本案的实际情况看，房屋的购房款、配套费、地下室款都是刘某以唐某的名义交纳，住进房屋后，房屋的物业管理费及水、电、暖等费用也都是由刘某交纳的。涉诉房屋自2007年以来一直由刘某居住，可以看出，以上证据结合起来足能证明该争议房屋确为刘某所出资购买，刘某已在该房屋居住使用六年之久。唐某虽然后期也出过小部分资金，但这是在唐某对“顶名”反悔之后欲否认“顶名购房”之事实的毁约行为。
根据我国物权法的规定，因物权的归属、内容产生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议房产虽登记在唐某名下，但根据刘某提供的证据证明力明显大于房产证的证明力，故可以认定该争议房屋的所有权证是一种顶名的购房行为，刘某应享有房屋的所有权
2015-12-22 10:07:24 浏览：
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