欠钱不还房子归我？无效约定！
前言：债务人向债权人借款时，债权人一般会要求债务人提供抵押物，抵押物价值越高债务人可以获得的贷款额度就越高。若债务人名下拥有房产，则债权人更愿意出借数额较大的款项，双方届时通常会书面约定若到时债务人无力偿还借款，则抵押房屋的所有权变更为债权人以抵债务。债权人的这种做法是否合法有效？债务人的利益如何保障？请看以下案例：
基本案情：
2011年10月19日，刁某作为甲方、周某作为乙方，双方签订了一份《协议书》，内容为：“一、甲方将位于深圳市福田区下梅林某大厦XX栋厂房XXX的房产物业过户给乙方。二、乙方向银行贷款800万元，贷款金额最终以银行最高额放款为准，该款在银行放款当天乙方结算给甲方。三、甲方按贷款金额的2%支付乙方服务费。四、甲方还清该笔银行贷款后，乙方必须配合甲方办理转让过户手续。五、该笔贷款由甲方负责还款，每月必须准时还清银行扣款金额，不得逾期，否则，该房产物业由乙方处置，甲方不得干涉。六、该房产的过户相关费用及银行贷款的规定费用均由甲方负责（包括赎楼费及资金监管费用）。…”双方均在《协议书》落款处签名及捺指印。
2012年6月19日，刁某无力偿还借款，于是刁某作为卖方、周某作为买方，双方又签订了一份《房地产买卖合同》，约定卖方将涉案房产转让给买方，成交价为800万元。
2012年7月1日，周某决定不履行房屋买卖合同，刁某向法院提起诉讼，要求周某支付房价总价款百分之二十的违约金。
判决结果：
解除双方签订的《二手房买卖合同》，驳回其他诉讼请求。
案件评析：
根据该协议书和2012年6月19日签订的《房地产买卖合同》约定的内容，可见双方存在借款关系。涉案《协议书》中约定了相应贷款由刁某负责还款，不得逾期，否则，该房产物业由周某处置。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。刁某与周某的上述约定违反了法律的禁止性规定，当事人双方于2012年6月19日签订的《房地产买卖合同》及《协议书》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
若对上述案例存有疑问，欢迎网友回帖提问！
2015-12-22 10:08:25 浏览：
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